Договор купли продажи квартиры украина образец

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры украина образец

Как показывает практика, перед подписанием договора купли-продажи квартиры, часто возникает потребность в подписании предварительных соглашений, которые могут быть выражены в различных формах.

Для проверки договора купли-продажи недвижимости обращайтесь к нашим опытным юристам:

+38 (099) 554-31-13

+38 (096) 658-69-19

После проверки документов наш ЮРИСТ укажет на возможные риски и при необходимости внесет поправки.

УБЕРЕЖЕМ ОТ МОШЕННИКОВ. СОХРАНИМ ВАШИ ДЕНЬГИ!!!

Необходимость подписания таких соглашений зачастую возникает из следующих оснований, например:

  • Продавцу квартиры нужно время для того, чтобы собрать полный пакет документов, необходимых для заключения основного договора;
  • Покупателю требуется время для того, чтобы собрать полную сумму средств.

В связи с вышеуказанными факторами сторонам может быть предложено подписать следующие виды сделок:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры;
  • Договор о намерениях;
  • Договор задатка и др.

Поэтому следует обратить внимание на некоторые нормы действующего законодательства:

1. В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, – в письменной форме.

2. Частью 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае заключения договора о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, его нельзя считать предварительным договором.

Отдельно отметим, что договор задатка в гражданском законодательстве вообще не прописан, однако понятие «задаток» четко определено в Гражданском кодексе Украины.

Статья 570 Гражданского кодекса Украины определяет, что задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со статьей 571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора.

Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

3. Согласно части 1 статьи 657, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

То есть, учитывая вышеизложенное, наш юрист по недвижимости рекомендует подписывать только тот вариант предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • Стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором;
  • В котором обеспечением выполнения условий договора выступает именно «задаток» (в таком случае продавец и покупатель несут солидарную ответственность в случае нарушения условий договора);
  • Который будет нотариально удостоверен в обязательном порядке.

Рассмотрим перечень действий, которые Вам нужно совершить для подписания предварительного договора купли-продажи квартиры

1. Обеспечить явку лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.

Самый простой вариант, когда квартира принадлежит одному владельцу, но такой случай встречается довольно редко.

Чаще квартира принадлежит нескольким собственникам присутствие которых на подписании данного рода сделок является обязательным.

Очень часто недвижимость приобретается в браке, в таком случае лицу, которое продает квартиру, необходимо обеспечить присутствие мужа / жены, которые будут давать согласие на продажу такой квартиры при подписании основного договора.

2. Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.

2.1. Что касается правоустанавливающих документов, то они могут быть следующие:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. свидетельство о праве на наследство;
  3. договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания);
  4. копия решения суда и др.

2.2. Паспортные данные, на что обратить внимание?

Согласно пункту 8 Положения о паспорте гражданина Украины утвержденного постановлением ВРУ от 26 июня 1992 года № 2503-XII, а именно: «Срок действия паспорта, изготовленного в виде паспортной книжечки, не ограничивается.

В паспортную книжечку при достижении гражданином 25- и 45-летнего возраста вклеиваются новые фотографии, соответствующие его возрасту.

Паспорт, в котором не вклеено таких фотографий при достижении его владельцем указанного возраста, считается недействительным.»

2.3. Свидетельство о браке / разводе

Обратите внимание, отметка в паспорте не является документом, который подтверждает факт замужества или расторжения брака, такими документами согласно Семейного кодекса Украины является только свидетельство о браке и свидетельство о расторжении брака.

Кроме этого, если потенциальный продавец терял паспорт, или паспорт был переиздан по каким либо другим причинам, там может не оказаться вышеуказанных отметок о браке. В таком случае Вам необходимо истребовать у продавца справку из ЗАГСа о том, состоит ли, или состоял ли, данный человек в официальном браке. Данную справку также можно получить подав адвокатский запрос с помощью адвоката.

3. Сверить реквизиты продавца / продавцов, что указаны в предварительном договоре, с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);

4. Предмет предварительного договора.

Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором.»

5. Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.

По согласованию с продавцом укажите достаточный срок для подготовки им документов для продажи.

6. Определить место подписания основного договора.

Обязательно, в предварительном договоре укажите адрес нотариуса у которого будет осуществляться сделка купли-продажи квартиры.

7.

Сумма основного договора в гривнах.

Согласно статьи 524 Гражданского кодекса Украины, обязательство должно быть выражено в денежной единице Украины – гривне. Стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.

Из этого следует, что в предварительном договоре нужно обязательно указывать сумму в гривнах и при необходимости указать её эквивалент в иностранной валюте.

Обратите внимание:

Часто стороны, при купле-продаже недвижимости, стараются занизить реальную стоимость в предварительном договоре (в основном) с целью уменьшения оплаты налогов.

По этому, в предварительном договоре, как и основном, рекомендуем Вам указывать всю сумму, которую Вы реально будете оплачивать, так как в случае судебного разбирательства доказать, что Вы уплатили за квартиру больше, чем указано в договоре, будет не реально.

8.

Определить обязанности сторон.

1. предоставить:

  • оригиналы документов, которые подтверждают право собственности на Объект;
  • «Выписка с реестра прав собственности недвижимого имущества» на Объект (при необходимости);
  • технический паспорт;
  • отчет о независимой экспертной оценке;
  • справку о зарегистрированных лицах – Форма – № 3;
  • решение совета опеки и попечительства (если совладельцами Объекта являются, или прописаны малолетние, несовершеннолетние или недееспособные лица);
  • свидетельство о браке / расторжении брака;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • акт сверки по электроэнергии.

2. Подготовить пакет документов необходимый для подписания договора купли-продажи Объекта и предоставить копии покупателю (указать до какаого числа), но не позже чем за день до подписания договора купли-продажи Объекта;

3. Снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на Объекте лиц до подписания договора купли-продажи Объекта;

4. Освободить Объект на протяжении четырнадцати календарных дней со дня подписания договора купли-продажи Объекта и передать ключи от Объекта покупателю;

5. С момента подписания данного договора, не изменять условий, сроков и цен продажи Объекта, без согласования с покупателем, а также прекратить показы Объекта;

6.

Обеспечить присутствие всех дееспособных собственников со всеми документами, необходимыми для подписания договора купли-продажи Объекта; При их отсутствии – предоставить нотариально засвидетельствованное поручение на право подписания договора купли продажи Объекта и необходимых для нотариуса заявлений в пользу покупателя. В случае присутствия несовершеннолетних, малолетних, недееспособных или ограничено дееспособных собственников (сособственников) Объекта, обеспечить присутствие лиц, уполномоченных действовать от их имени, с правом распоряжения Объектом, а именно с правом подписания договора купли-продажи Объекта;

7.

Не проводить ремонтные и другие роботы связанные с перестройкой (перепланировкой) Объекта, а также не проводить других действий, что могут существенно повлиять на стоимость Объекта, а именно: не проводить демонтаж и замену сантехнических систем; не разбирать / заменять полностью или частично покрытия полов; не проводить демонтаж газового и электрического оборудования Объекта; не проводить демонтаж телефонных кабелей, кабелей телевизионных антенн, вентиляционных систем; не сдавать Объект в аренду; никого не регистрировать в Объекте;

8.

Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );

9. Уплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости Объекта, налог с доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества (если возникает), услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта;

10. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

Обязательства покупателя (пример):

  1. Уплатить, сбор в пенсионный фонд в размере 1% от стоимости Объекта, услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта и услуги нотариуса до подписания договора купли-продажи Объекта;
  2. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );
  3. Провести расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи Объекта;
  4. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

9. Согласовать ответственность сторон.

Оптимальным вариантом является ответственность сторон в равных долях, согласно статьи 571 Гражданского кодекса Украины, которая регламентирует, правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком.

  1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
  2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.
  3. В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнения задаток подлежит возврату.

10. После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.

Источник: https://abal.com.ua/ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как оформить договор купли-продажи недвижимости в Украине 2019?

Договор купли продажи квартиры украина образец

Продажа квартиры и ее переход от собственника к собственнику регламентируется Законом Украины “О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений”. Какие документы потребуются продавцу квартиры и как правильно оформлять данную сделку в Украине?

Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной.

Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами.

Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:

  • цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
  • сумму обязательственного платежа (задатка);
  • действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
  • срок подписания основного договора;
  • срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.

Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:

  • документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
  • удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
  • при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
  • отчет об экспертной оценке имущества;
  • технический паспорт на квартиру;
  • если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
  • справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
  • при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.

От покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры требуется предоставить собственный паспорт и ИНН.

Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруги/супруга на сделке с предъявлением удостоверения личности и оригинала свидетельства о браке.

При невозможности личного присутствия следует предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

В случае, когда квартира была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство (по завещанию или на других законных основаниях), приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супругов на продажу необходимо.

Если продавец квартиры не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта, нотариально заверенный перевод документа.

Справка по форме №3 действительна в течение 7 дней, что нужно учесть при подготовке документов к сделке.

Оформление купли-продажи квартиры: ход процесса

После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.

Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:

  1. Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
  2. Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
  3. Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
  4. Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
  5. Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
  6. После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Перед продажей недвижимости собственнику необходимо удостовериться у нотариуса, присутствует ли квартира в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В Госреестре содержатся данные:

  • о владельцах квартиры;
  • об имеющихся отягощениях;
  • о наличии ареста на продажу квартиру;
  • о действующей ипотеке;
  • о залоге.

Если недвижимость не внесена в Госреестр до выставления на продажу, ее необходимо зарегистрировать в ближайшее время. Эта процедура занимает около 2-3 недель. Госреестр вещных прав заменяет собой с 01.01.2013 г. базу БТИ. На сегодня доступ к реестру имеют регистраторы БТИ, государственные и приватные нотариусы.

Подписывать основной договор можно только после подтверждения того, что деньги поступили на счет продавца в полном объеме.

Налог на продажу квартиры является частным случаем налога на доходы физических лиц и может быть равен 5% или 0%. Условия, при которых продавец не платит НДФЛ при продаже недвижимости:

  • лицо осуществляет продажу недвижимости впервые в отчетном году;
  • квартира является собственностью лица более 3-х лет;
  • если квартира была получена путем наследования.

Кроме НДФЛ, продавец оплачивает госпошлину в размере 1% от стоимости жилья и сбор в Пенсионный фонд в аналогичном размере. 1% сбора на государственное пенсионное страхование не платят лица, покупающие жилье впервые или те, кто состоит на квартирном учете.

Нередки случаи, когда при оформлении сделки нотариус требует подтверждение оплаты 1% пенсионного сбора.

Это является чрезмерной мерой, и если такое произошло, покупатель по окончанию сделки может обратиться в соответствующие органы для возврата излишне уплаченной суммы.

После подписания и заверения основного договора продавец получает на руки его нотариально заверенную копию, а покупатель – оригинал договора, его нотариально заверенную копию, выписку из Госреестра о его регистрации как нового собственника квартиры и техпаспорт жилья.

Источник: https://maanimo.com/helpful/142114-kuplya-prodaja-nedvijimosti-neobhodimye-dokumenty-i-pravila-oformleniya-v-ukraine

Договора купли-продажи

Договор купли продажи квартиры украина образец

Договор купли-продажи – отдельный вид обязательства, регулируются особенности заключения договора купли-продажи в главе 54 Гражданского кодекса Украины согласно которому по договору купли-продажи одна сторона передает или обязуется передать недвижимость (имущество, товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять недвижимость (имущество, товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома, договор купли-продажи квартиры или другой недвижимости составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договора купли-продажи на русском и украинском языке:

Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю. Т.е. покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара.

Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору купли-продажи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом

Предмет договора купли-продажи

Предметом договора купли-продажи может быть товар, который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен, полкучен) продавцом в будущем.

Предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если другое не вытекает из содержания или характера этих прав.

Предметом договора купли-продажи может быть право требования, если требование не имеет личного характера. К договору купли-продажи права требования применяются положения об уступке права требования, если другое не установлено договором или законом.

К договору купли-продажи на биржах, конкурсах, аукционах (публичных торгах), договора купли-продажи валютных ценностей и ценных бумаг применяются общие положения о купле-продаже, если другое не установлено законом об этих видах договоров купли-продажи или не вытекает из их сути.

Особенности договора купли-продажи отдельных видов имущества могут устанавливаться законом

Правовые последствия невыполнения условий договора купли-продажи

Если продавец не передает покупателю принадлежности товара и документы, которые касаются товара и подлежат передаче вместе с товаром согласно договора купли-продажи или актов гражданского законодательства, покупатель имеет право установить разумный срок для их передачи.

Если принадлежности товара или документы, которые касаются товара, не переданы продавцом в установленный срок, покупатель имеет право отказаться от договора купли-продажи и возвратить товар продавцу.

Если право собственности переходит к покупателю раньше передачи товара, продавец обязан до передачи сохранять товар, не допуская его ухудшения. Необходимые для этого затраты покупатель обязан возместить продавцу, если другое не установлено договором.

В случае отказа продавца передать проданный товар покупатель имеет право отказаться от договора купли-продажи. Если продавец отказался передать имущество (вещь), определенную индивидуальными признаками, покупатель имеет право предъявить продавцу требования согласно статье 620 Гражданского Кодекса.

Покупатель имеет право предъявить требования в связи с недостатками товара при условии, что недостатки выявлены в сроки, установленные законом, если другое не установлено договором.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требование в связи с его недостатками может быть предъявлено покупателем при условии, что недостатки были выявлены на протяжении разумного срока, но в границах двух лет, а относительно недвижимости в пределах трех лет со дня передачи товара покупателю, если договором или законом не установлен больший срок.

Если установить день передачи недвижимого имущества невозможно или если покупатель владел недвижимым имуществом до заключению договора, указанные сроки вычисляются со дня заключения договора купли-продажи.

К требованиям в связи с недостатками проданного по договору-купли продажи товара применяется исковая давность в один год, которая исчисляется со дня выявления недостатков в границах сроков, установленных статьей 680 Гражданского Кодекса

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Источник: https://meget.kiev.ua/obrazets-dogovora/kupli-prodazhi/

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры украина образец

2.04.18 в 11:452018-04-02

На первый взгляд, совершение подобной сделки нельзя назвать чем-то очень сложным. Поэтому большой процент людей совершает одинаковую ошибку, заключающуюся в том, что они решают провести подобную сделку полностью самостоятельно.

Конечно же, делать это настоятельно не рекомендуется, так как существует определенная опасность стать жертвой мошенников, либо же наткнуться на судебное оспаривание результатов сделки, так как одна из сторон будет пытаться доказать незаконность проведенной процедуры передачи прав собственности.

Поэтому, как показывает практика, действительно правильным решением станет предварительное обращение к профессиональному нотариусу. Он не только предоставит разностороннюю консультацию по данному вопросу, но также позволит избежать огромного количества нежелательных ошибок, возьмет на себя процесс сбора необходимой сопутствующей документации и так далее.

Фактически, такой шаг позволит максимально позаботиться о подготовке всего необходимого для заключение правильно составленного договора, который бы удовлетворил желания и потребности всех сторон, принимающих участие в его подписании.

Особенности договора покупки и продажи квартиры

Согласно действующим на сегодняшний день законодательным нормам, рассматриваемый договор должен составляться исключительно в письменном виде, дабы дать возможностям сторонам скрепить его своими подписями.

При этом данный документ не может считаться действительным, если он не прошел предварительно утверждения представителем уполномоченной нотариальной конторы. Он должен проверить правильность составления, правдивость изложенной в нем информации и так далее.

Также, после этого договор проходит регистрацию в бюро технической инвентаризации, что позволяет внести его в единый реестр.

Также стоит отметить, что оплата также должна производится в присутствии независимого свидетеля, которым и выступает нотариус. Кроме того, он должен будет присутствовать при фактической передачи объекта недвижимость во владение и пользование покупателя.

Какие документы необходимы для договора купли-продажи квартиры

Конечно же, сделки подобного уровня в обязательном порядке сопровождаются большим количеством самых разных документов.

Поэтому, чтобы не допустить ошибки в этом вопросе, рекомендуется заручиться поддержкой квалифицированного нотариуса, который смог бы взять на себя все трудности по сбору документации.

В любом случае, для полноценного оформления сделки придется предоставить нотариусу следующий пакет документов:

  • Права на квартиру. Без этого продажа невозможна, ведь продавец обязан точно оказаться действительность своих прав на отдельно взятый объект недвижимости. Вполне подойдет соответствующие свидетельство. Также юридическую силу имеют договора, согласно которым нынешний владелец получил квартиру как подарок, либо же часть наследства. Такой документ должен предоставляться в оригинальном виде и имеет личный номер, находясь едином государственном реестре.
  • Технический паспорт. В этом документе детально излагаются все технические характеристики отдельно взятого объекта недвижимости. В частности, туда сводятся данные о площади, планировке, конструктивным решениям и так далее. Очень важно, чтобы изложенная в паспорте информация никак не отличалась от реального положения вещей. За этим должны следить задействованные в сделке нотариусы и компетентные государственные органы.
  • Справка БТИ. Благодаря недавним изменениям в законодательстве, подобные справки теперь могут выдаваться не только в БТИ, но и самими нотариусами, получившими недавно доступ к некоторые государственным реестрам. Этот нюанс значительно упрощает прохождение некоторых процедур, что достаточно удобно.
  • Оценка квартиры. Подразумевается установление точной стоимости недвижимости. Это очень важно, ведь именно от полученной цифры будет выводиться сумма налога, необходимого к уплате.
  • Справка о количестве владельцев. Делается она для того, чтобы точно узнать число владельцев квартиры, а также избежать ситуаций с оспариванием факта покупки или продажи. В идеале, все действующие владельцы должны выступать сторонами, принимающими участие в подписании договора.
  • Личные документы подписантов. Единственная необходимость, по которой их приходится предоставлять заключается в точном установлении личностей подписантов.

Отдельно следует выделить предоставление разрешительной справки от представителей органов опеки. Она необходима, если в продаваемой квартире прописано несовершеннолетние лицо. Очень важно не забыть о данной справке, иначе процесс покупки недвижимости может значительно усложниться.

Возможные трудности при оформлении договора купли-продажи квартиры

Зачастую они имеют непосредственную связь с вопросами установления изначального собственника объекта недвижимости. Это значит, что для совершения продажи, продавцом должен выступать единоличный владелец недвижимости, либо же уполномоченный представитель группы лиц.

Для этого и приходится привлекать к процессу нотариуса, так в его компетенцию входит проверка лиц, указанных как владельцы. Если этим нюансом пренебречь, то в конечном итоге можно столкнуться с ситуацией, когда один из законных владельцев начнет процедуру оспаривания факта продажи, а подобного развития событий следует избегать.

Одним из способов обезопасится от подобных ситуаций станет обязательно приложение письменных согласий каждого из существующих владельцев.

Отдельно отметим необходимость детального изучения всей технической документации, которая сопутствует объекту недвижимости, в данном случае квартире.

В первую очередь это необходимо для того, чтобы с точностью установить, не производилась ли незаконная, а именно не прошедшая регистрацию, перепланировка жилищной площади.

Также это позволит с точностью установить текущие техническое состояние объекта, что неизбежно сможет повлиять на его фактическую стоимость. Это необходимо сделать потому что декларируемая продавцом информация может значительно отличаться от реального положения дел.

Поэтому, чтобы не попасть в затруднительное положение, приобретя недвижимость в плохом техническом состоянии, нужно обязательно проверять подобные документы, потратив на это столько времени, сколько нужно. Помните, что в подобных вопросах не бывает мелочей.

Нужно уточнить, что нотариус ставит свою подпись под документом не только в случае его правильного составления, но когда он полностью удостоверился в том, что все участники сделки находятся на момент ее заключения полностью в здравом уме и твердой памяти, а также не находятся под физическим, моральным, либо же психологическим давлением. Если у него появляются сомнения на этот счет, то он оставляет за собой право признать договор недействительным, полностью аннулировав его. Такая возможность предоставляется ему действующими законодательными нормами, дабы избавиться от ситуаций, когда договоры оспариваются сторонами в связи с несостоятельностью подписантов.

Договор купли-продажи квартиры400600Нотариусы Киеваг.Киев, ул. М.Малиновского,15/3 (097) 000-333-5 1502502018-04-10https://notariusy.kiev.ua/sovety-notariusa/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Источник: https://notariusy.kiev.ua/sovety-notariusa/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли продажи квартиры в Украине | Юридическая самооборона

Договор купли продажи квартиры украина образец

Так же как и в предыдущие годы, оформление купли-продажи квартиры в Украине в 2019 г. представляет собой сложный многоэтапный процесс, который требует: ответственного подхода к правильному поиску потенциального покупателя или же подходящего объекта недвижимости, подготовке и проверке документов, выбору нотариуса.

Это касается как покупки квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика, так и приобретения жилья на вторичном рынке, т.е. у физического лица.

Данную статью мы посвятили, как оформить куплю-продажу квартиры в 2019 г. на вторичном рынке.

В частности мы остановимся на основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры в 2019 году, отметим самые распространённые проблемы и подводные камни, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также коснёмся вопроса уплаты налогов при оформлении сделки.

О поиске покупателя: информация для продавца

До начала поиска потенциального покупателя вам необходимо:

  1. правильно оценить стоимость квартиры, которую вы планируете выставить на продажу;
  2. убедиться в том, что у вас есть все документы, необходимые для продажи.

О документах, которые понадобятся вам для оформления купли-продажи, мы подробно расскажем в следующем разделе. Сейчас же, для начала, остановимся на определении продажной цены.

По опыту знаем, что довольно нередки случаи, когда владельцы существенно переоценивают стоимость своего объекта недвижимости и, невзирая на отсутствие потенциальных покупателей в течение длительного времени, продолжают удерживать цену, тем самым теряя время, а порой и деньги.

Конечно же, никто не призывает вас дешево продавать принадлежащую вам квартиру или дом.

Однако в этом деле важно найти золотую середину, и установить цену, с учетом спроса и предложения на рынке вторичной недвижимости, правильно оценив достоинства и недостатки своего объекта, что, как правило, практически невозможно сделать самостоятельно.

Если вы уже столкнулись с проблемой отсутствия потенциальных покупателей на ваш объект, то возможно стоит задуматься о снижении цены или же об обращении к специалисту, который поможет вам сдвинуть дело с мёртвой точки.

Для тех же, кто собираетесь заняться самостоятельными поисками покупателя, следующим этапом является размещение рекламы, для чего понадобятся качественные фотографии квартиры и её подробное описание.

Если вы всё сделали правильно то, при наличии звонков от потенциальных покупателей вам остаётся только провести просмотры квартиры и среди потенциальных покупателей найти того, кто согласится купить ваш объект.

Далее переходим к тому, какие вам понадобятся документы для продажи и как правильно составить договор купли-продажи квартиры.

Продажа квартиры: документы и порядок сделки в 2019 г

Как и любой другой договор, касающийся недвижимости, договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному заверению и внесению данных о переоформлении права собственности на объект в Единый государственный реестр вещественных прав на недвижимое имущество.

Поэтому вторым по важности этапом является поиск и организация сделки у нотариуса. Во многих случаях нотариуса выбирает покупатель.

Однако в случаях, когда покупатель не хочет заниматься поиском нотариуса, тогда данная обязанность будет возложена на вас. Желательно, конечно, выбрать нотариуса, который имеет опыт заключения сделок и условия, необходимые для проведения сделки (как минимум, договоренность с банком для безналичного расчета).

Отметим, что для заключения самой сделки вам в обязательном порядке потребуется провести официальную оценку квартиры, которую должен сделать квалифицированный оценщик. Иногда оценщика вам порекомендует нотариус, но будьте готовы к его самостоятельным поискам.

К проблемным моментам при подготовке документов можно отнести следующие:

  1. Необходимость выписаться из квартиры вам и другим прописанным в ней лицам, особенно это касается малолетних детей. Данному вопросу у нас посвящены отдельные статьи: «Как выписать из квартиры без согласия человека» и «Как выписать ребёнка».
  2. Если купля-продажа происходит не третьим лицам, а кому-то из родственников и вопрос о выписке малолетнего ребёнка не стоит, но малолетний ребёнок всё-таки прописан в квартире, вам понадобится получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора.
  3. Проблемы с получением технического паспорта на квартиру (если в квартире была перепланировка, которая не отображена в старых документах).
  4. Наличие ареста на квартире. Его отсутствие или наличие особенно важно проверить покупателю, о чем мы поговорим ниже.
  5. Получение согласия второго из супругов на продажу квартиры. Если квартира была приобретена в браке, вам может понадобится нотариальное согласие от второго из супругов на её продажу. Исключение составляет недвижимость, которая не является совместной собственностью супругов. Об этом мы подробно писали в статье «Какое имущество нельзя поделить при разводе».
  6. Проблемы с задолженностями по оплате за ЖКХ. Такую задолженность необходимо погасить. При отсутствии денежных средств, этот вопрос можно решить путём заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и получения задатка от покупателя, за счёт которого продавец сможет погасить задолженность.

Если вы хотите заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, нотариус всё равно необходим, поскольку предварительный договор заключается в той же форме, что и основной.

Отдельную проблематику составляет отсутствие приватизации квартиры. Если вкратце, то приватизация – переоформление в свою собственность государственной или коммунальной квартиры, которая была выдана по ордеру.

В некоторых случаях люди начинают заниматься продажей, иногда даже не проверив, имеют ли они право собственности на квартиру. В любом случае до того, как начинать искать покупателя, стоит убедиться в том, что у вас есть правоустанавливающий документ.

Если же вы вселились в квартиру по ордеру и не приватизировали её, обязательной к прочтению является статья «Как приватизировать квартиру».

Стандартный пакет документов при продаже квартиры

В итоге, стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2018 г. включает такие документы как:

  1. правоустанавливающий документ на квартиру;
  2. технический паспорт;
  3. справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  4. оценку квартиры;
  5. справку о составе семьи.

Не забываем, что с недавнего времени получить справку о составе семьи стало не так-то просто. Справка выдаётся не ЖЕКом, как было ранее, а в центрах предоставления административных услуг или же другими органами регистрации места проживания, готовится месяц (если не заниматься ускорением процедуры), и нередки случаи, когда такую справку отказываются выдавать без запроса нотариуса.

Для сложных случаев продажи может понадобиться:

  • разрешение органов опеки и попечительства;
  • согласие второго из супругов на продажу;
  • документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
  • согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).

Договор купли продажи доли квартиры

Отметим, что договор купли продажи доли квартиры может быть заключен при заблаговременном уведомлении о продаже остальных совладельцев квартиры. Продать свою долю в квартире, если она находится в совместной собственности без выделения части (вследствие приватизации на несколько лиц, например), вообще невозможно, пока не будет выделена ваша часть из квартиры.

Как видите, продажа квартиры и особенно подготовка документов, непростое дело, может таить в себя немало сложностей, разобраться с которыми вам может помочь только специалист.

Однако не меньше внимания, а возможно и больше, стоит уделить надлежащему оформлению договора купли-продажи квартиры покупателю. Остановимся на этом подробнее.

Договор купли-продажи квартиры: подводные камни для покупателя

Если вы не читали информацию для продавца, изложенную в предыдущих разделах статьи, то советуем к ней вернуться. Ведь именно там мы говорили о том, какие нужны документы для регистрации купли-продажи квартиры, а также, какие проблемы могут возникнуть при подготовке документов к заключению договора, а именно:

  • Наличие в квартире не выписанных жильцов, особенно малолетних.

Конечно же, само по себе наличие прописки в квартире бывшего хозяина квартиры или членов его семьи никаким образом не должно затрагивать ваших интересов, как нового владельца квартиры (за исключением малолетних лиц).

Однако отметим, что в случае, если этот вопрос не будет решен до подписания сделки, в дальнейшем без наличия добровольного согласия указанных лиц на выписку, вам придётся решать этот вопрос в судебном порядке, что потребует немало времени.

  • Наличие задолженности по коммунальным платежам.
  • Наличие ареста на квартире.

Этот пункт очень важен. Если квартира зарегистрирована в Государственном реестре вещественных прав на недвижимое имущество, то проверить наличие или отсутствие ареста можно через реестр.

Если квартира не зарегистрирована (из-за того, что право собственности было оформлено еще до внесения изменений в законодательство об обязательном внесении в реестр), то после того, как объект будет внесён в реестр, в реестре через какое-то время может отобразится информация об арестах на квартиру, наложенных и внесённых в старые реестры (например, исполнительной службой).

В таком случае необходимо убедится в том, что квартира свободна от каких-либо арестов, что самостоятельно сделать не всегда возможно.

Кто оплачивает договор купли-продажи квартиры

Как правило, затраты по оформлению договора несёт покупатель квартиры. К таким затратам относится оплата услуг нотариуса, комиссионные брокера продавца, государственная пошлина в размере 1% от стоимости квартиры, административные сборы за внесение информации в Государственный реестр вещественных прав.

О том, какие налоги обязан заплатить продавец и покупатель при оформлении договора, подробно описано в отдельных статьях. Так, из статьи: «В каком размере платить налог на продажу квартиры в Украине» вы прочтёте, какие налоги должен заплатить продавец при продаже квартиры или другого жилого объекта недвижимости, а также при каких условиях продавец от уплаты налогов освобождается.

Что касается покупателя, то помимо вышеперечисленных затрат, ему придётся заплатить сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости сделки. По закону от уплаты такого сбора должны быть освобождены покупатели, которые впервые приобретают жильё или же стоят на квартирном учёте.

На практике нотариусы всё равно требуют от покупателя заплатить сбор, руководствуюсь собственными инструкциями, из-за чего возникает ситуация, когда платить приходится вне зависимости от того, первое это жильё или нет. Что же делать в таком случае?

Тем, кто хочет узнать, как вернуть из бюджета сбор на пенсионное страхование, если жильё было куплено вами впервые, стоит прочесть статью «Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры».

  1. Оформление купли-продажи квартиры в 2019 году содержит в себе достаточно сложностей не только на первичном, но и на вторичном рынке. Это связано не только с трудоёмким процессом поиска покупателя или же нужного объекта, но также с проверкой и подготовкой пакета документов для сделки, организации сделки у нотариуса, а в некоторых случаях – осуществления дополнительных действий, таких как получение разрешения органов опеки и попечительства или же выписки жильца.
  2. Если вы хотите быстро и надежно продать квартиру или же безопасно купить её, стоит обратиться к специалисту, как минимум, для проверки документов для купли-продажи квартиры или же для её сопровождения от начала и до конца, что гораздо облегчает и ускоряет все процедуры.
  3. Если вы ищите специалистов для качественного сопровождения сделки купли-продажи квартиры в г. Киеве, предлагаем вам ознакомиться с пакетом наших услуг.

Понравился материал? Будем благодарны за репост в соцсетях!

Источник: https://ursambo.com/zashhita-prav-na-nedvizhimost/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ukraine.html

Юр-совет
Добавить комментарий