Предварительный договор купли-продажи квартиры в казахстане

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры в казахстане

Как показывает практика, перед подписанием договора купли-продажи квартиры, часто возникает потребность в подписании предварительных соглашений, которые могут быть выражены в различных формах.

Для проверки договора купли-продажи недвижимости обращайтесь к нашим опытным юристам:

+38 (099) 554-31-13

+38 (096) 658-69-19

После проверки документов наш ЮРИСТ укажет на возможные риски и при необходимости внесет поправки.

УБЕРЕЖЕМ ОТ МОШЕННИКОВ. СОХРАНИМ ВАШИ ДЕНЬГИ!!!

Необходимость подписания таких соглашений зачастую возникает из следующих оснований, например:

  • Продавцу квартиры нужно время для того, чтобы собрать полный пакет документов, необходимых для заключения основного договора;
  • Покупателю требуется время для того, чтобы собрать полную сумму средств.

В связи с вышеуказанными факторами сторонам может быть предложено подписать следующие виды сделок:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры;
  • Договор о намерениях;
  • Договор задатка и др.

Поэтому следует обратить внимание на некоторые нормы действующего законодательства:

1. В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, – в письменной форме.

2. Частью 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае заключения договора о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, его нельзя считать предварительным договором.

Отдельно отметим, что договор задатка в гражданском законодательстве вообще не прописан, однако понятие «задаток» четко определено в Гражданском кодексе Украины.

Статья 570 Гражданского кодекса Украины определяет, что задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со статьей 571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора.

Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

3. Согласно части 1 статьи 657, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

То есть, учитывая вышеизложенное, наш юрист по недвижимости рекомендует подписывать только тот вариант предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • Стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором;
  • В котором обеспечением выполнения условий договора выступает именно «задаток» (в таком случае продавец и покупатель несут солидарную ответственность в случае нарушения условий договора);
  • Который будет нотариально удостоверен в обязательном порядке.

Рассмотрим перечень действий, которые Вам нужно совершить для подписания предварительного договора купли-продажи квартиры

1. Обеспечить явку лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.

Самый простой вариант, когда квартира принадлежит одному владельцу, но такой случай встречается довольно редко.

Чаще квартира принадлежит нескольким собственникам присутствие которых на подписании данного рода сделок является обязательным.

Очень часто недвижимость приобретается в браке, в таком случае лицу, которое продает квартиру, необходимо обеспечить присутствие мужа / жены, которые будут давать согласие на продажу такой квартиры при подписании основного договора.

2. Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.

2.1. Что касается правоустанавливающих документов, то они могут быть следующие:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. свидетельство о праве на наследство;
  3. договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания);
  4. копия решения суда и др.

2.2. Паспортные данные, на что обратить внимание?

Согласно пункту 8 Положения о паспорте гражданина Украины утвержденного постановлением ВРУ от 26 июня 1992 года № 2503-XII, а именно: «Срок действия паспорта, изготовленного в виде паспортной книжечки, не ограничивается.

В паспортную книжечку при достижении гражданином 25- и 45-летнего возраста вклеиваются новые фотографии, соответствующие его возрасту.

Паспорт, в котором не вклеено таких фотографий при достижении его владельцем указанного возраста, считается недействительным.»

2.3. Свидетельство о браке / разводе

Обратите внимание, отметка в паспорте не является документом, который подтверждает факт замужества или расторжения брака, такими документами согласно Семейного кодекса Украины является только свидетельство о браке и свидетельство о расторжении брака.

Кроме этого, если потенциальный продавец терял паспорт, или паспорт был переиздан по каким либо другим причинам, там может не оказаться вышеуказанных отметок о браке. В таком случае Вам необходимо истребовать у продавца справку из ЗАГСа о том, состоит ли, или состоял ли, данный человек в официальном браке. Данную справку также можно получить подав адвокатский запрос с помощью адвоката.

3. Сверить реквизиты продавца / продавцов, что указаны в предварительном договоре, с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);

4. Предмет предварительного договора.

Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором.»

5. Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.

По согласованию с продавцом укажите достаточный срок для подготовки им документов для продажи.

6. Определить место подписания основного договора.

Обязательно, в предварительном договоре укажите адрес нотариуса у которого будет осуществляться сделка купли-продажи квартиры.

7.

Сумма основного договора в гривнах.

Согласно статьи 524 Гражданского кодекса Украины, обязательство должно быть выражено в денежной единице Украины – гривне. Стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.

Из этого следует, что в предварительном договоре нужно обязательно указывать сумму в гривнах и при необходимости указать её эквивалент в иностранной валюте.

Обратите внимание:

Часто стороны, при купле-продаже недвижимости, стараются занизить реальную стоимость в предварительном договоре (в основном) с целью уменьшения оплаты налогов.

По этому, в предварительном договоре, как и основном, рекомендуем Вам указывать всю сумму, которую Вы реально будете оплачивать, так как в случае судебного разбирательства доказать, что Вы уплатили за квартиру больше, чем указано в договоре, будет не реально.

8.

Определить обязанности сторон.

1. предоставить:

  • оригиналы документов, которые подтверждают право собственности на Объект;
  • «Выписка с реестра прав собственности недвижимого имущества» на Объект (при необходимости);
  • технический паспорт;
  • отчет о независимой экспертной оценке;
  • справку о зарегистрированных лицах – Форма – № 3;
  • решение совета опеки и попечительства (если совладельцами Объекта являются, или прописаны малолетние, несовершеннолетние или недееспособные лица);
  • свидетельство о браке / расторжении брака;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • акт сверки по электроэнергии.

2. Подготовить пакет документов необходимый для подписания договора купли-продажи Объекта и предоставить копии покупателю (указать до какаого числа), но не позже чем за день до подписания договора купли-продажи Объекта;

3. Снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на Объекте лиц до подписания договора купли-продажи Объекта;

4. Освободить Объект на протяжении четырнадцати календарных дней со дня подписания договора купли-продажи Объекта и передать ключи от Объекта покупателю;

5. С момента подписания данного договора, не изменять условий, сроков и цен продажи Объекта, без согласования с покупателем, а также прекратить показы Объекта;

6.

Обеспечить присутствие всех дееспособных собственников со всеми документами, необходимыми для подписания договора купли-продажи Объекта; При их отсутствии – предоставить нотариально засвидетельствованное поручение на право подписания договора купли продажи Объекта и необходимых для нотариуса заявлений в пользу покупателя. В случае присутствия несовершеннолетних, малолетних, недееспособных или ограничено дееспособных собственников (сособственников) Объекта, обеспечить присутствие лиц, уполномоченных действовать от их имени, с правом распоряжения Объектом, а именно с правом подписания договора купли-продажи Объекта;

7.

Не проводить ремонтные и другие роботы связанные с перестройкой (перепланировкой) Объекта, а также не проводить других действий, что могут существенно повлиять на стоимость Объекта, а именно: не проводить демонтаж и замену сантехнических систем; не разбирать / заменять полностью или частично покрытия полов; не проводить демонтаж газового и электрического оборудования Объекта; не проводить демонтаж телефонных кабелей, кабелей телевизионных антенн, вентиляционных систем; не сдавать Объект в аренду; никого не регистрировать в Объекте;

8.

Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );

9. Уплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости Объекта, налог с доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества (если возникает), услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта;

10. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

Обязательства покупателя (пример):

  1. Уплатить, сбор в пенсионный фонд в размере 1% от стоимости Объекта, услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта и услуги нотариуса до подписания договора купли-продажи Объекта;
  2. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );
  3. Провести расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи Объекта;
  4. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

9. Согласовать ответственность сторон.

Оптимальным вариантом является ответственность сторон в равных долях, согласно статьи 571 Гражданского кодекса Украины, которая регламентирует, правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком.

  1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
  2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.
  3. В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнения задаток подлежит возврату.

10. После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.

Источник: https://abal.com.ua/ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

[DOC] Скачайте Договор задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества) – образец, бланк, шаблон для Казахстана

Предварительный договор купли-продажи квартиры в казахстане

Вы намерены в будущем продать имеющееся у Вас недвижимое имущество определенному лицу, или Вы намерены в будущем купить недвижимое имущество у определенного лица (например, собственник магазина И.Иванов в течение одного месяца готов продать данный магазин по согласованной цене С.Сидорову и т.п.). Т.е.:

  • имеются две стороны (Продавец и Покупатель);
  • указанные стороны готовы принять на себя обязательство в будущемзаключитьдоговор купли-продажи недвижимого имущества, т.е.  имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, складское помещение, комната в общежитии и т.п.);
  • имеется определенный объект будущейпродажи (недвижимое имущество), при этом такое недвижимое имущество:
  • является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права собственности на помещение к другому лицу влечет переход к приобретателю помещения соответствующей доли в праве на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре задатка объектом будущейпродажи является только помещение (Если же собственник помещения обладает правом собственности как на помещение, так и на земельный участок, на котором расположено помещение, то необходимо использовать Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества, включая земельный участок);

  Другие документы раздела купли-продажи смотрите здесь

Стороны Договора задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества):

  • Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он обязуетсяв будущем передать в собственность другой стороне (покупателю). 
  • Покупатель – физическое или юридическое лицо, которое обязуется в будущем принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Республики Казахстан и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства) законом установлено, что:
  • иметь в Республике Казахстан на праве собственности недвижимое имущество могут только иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан (имеющие вид на жительство в Республике Казахстан),
  • если супруг (а) Покупателя является иностранным (ой) гражданином (кой), то Покупатель может приобрести недвижимое имущество только в случае:
  • наличия у супруга (и) Покупателя вида на жительство в Республике Казахстан;

или

  •  если брачным договором между супругами установлен режим раздельной собственности.

Существенные условия Договора задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества)

(условия, без которых в силу требований закона, Договор задатка  считается не заключенным):

  • соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами, также скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. Письменная форма установлена для договоров, заключаемых:
  • в процессе предпринимательской деятельности, независимо от того, осуществляют ли такую деятельность оба участника договора либо только один из них;

или

  • на сумму свыше ста расчетных показателей;
  • условие о предмете Договора купли-продажи недвижимого имущества, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит вбудущем передаче на возмездных условиях с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);
  • цена, порядок, сроки и размеры платежей, если по Договору купли-продажи недвижимого имущества (Договор задатка), который стороны в будущем заключат, оплата недвижимого имущества будет осуществляться в кредит с условием о рассрочке платежа;
  • информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;
  • соглашение сторон признать  заключенный договор Договором задатка.

Обычные условия Договор задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества)

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в предварительном договоре  купли-продажи недвижимого имущества  (Договоре задатка):

  • срок, в течение которого стороны обязуются заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор);
  •  сроки и размеры платежей, в том числе выплаты задатка:
  • денежной суммы, выдаваемой Покупателем в счет причитающихся с него платежей по Основному договору Продавцу и в обеспечение заключения и исполнения Основного договора. При этом задаток остается у Продавца, если за не заключение и неисполнение Основного договора ответствен Покупатель, а если ответственен Продавец, то он будет обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка. Если же стороны по соглашению прекратят действие Договора о намерениях купли-продажи недвижимого имущества либо невозможность заключить и исполнить Основной договор наступит без вины сторон задаток должен быть возвращен Покупателю;
  • условия Основного договора, которые стороны в Предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества (Договор задатка) согласовали как существенные, в частности:
  • условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если  передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;
  • для физических лиц – гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) по распоряжению общим имуществом супругов, согласно представленным формам;
  • цель приобретения недвижимого имущества, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество;
  • порядок приема-передачи недвижимого имущества, срок и момент исполнения  обязанности продавца по передаче недвижимого имущества;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок изменения, расторжения договора;
  • условия, позволяющие заключить Основной договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить Основной договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:
  • одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;
  • обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.
  • иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в Основном договоре;
  • условия, позволяющие заключить Договор задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества)​ или в простой письменной форме, или решение сторон его нотариально удостоверить.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

Договор задатка (предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества) регулируется:

  • статьи Гражданского кодекса РК;
  • иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.

Источник: https://dogovor24.kz/documents/uchreditelnyj_dogovor-478.html?f=478

Консультация юриста: Приобретение завершенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости по предварительному договору | Otau

Предварительный договор купли-продажи квартиры в казахстане

23 августа 5795

Мы продолжаем серию статей совместно с юридической фирмой «Артюшенко и партнеры». В этот раз мы разберемся, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и как приобрести недвижимость по такому типу договора.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Вопросы, связанные с предварительным договором, регулируются статьей 390 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – «ГК РК»).

Так, согласно п.1 ст.390 ГК РК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, исходя из вышеуказанного определения, можно сделать вывод, что предварительный договор купли-продажи квартиры – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем, в определенный срок, договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных таким предварительным договором.

Особенности предварительного договора с застройщиком

Особенность предварительного договора с застройщиком заключается в специфике такой категории договоров, как предварительные и здесь следует разобраться, в чем же состоит их принципиальное различие и для каких целей они заключаются.

Если по основному договору купли-продажи квартиры основная обязанность продавца заключается в передаче в собственность покупателя определенного объекта недвижимости, а основная обязанность покупателя заключается в оплате оговоренной сторонами стоимости, то в предварительном договоре стороны только обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Таким образом, разница между договором купли-продажи квартиры и предварительным договором значительная.

Первым и наиболее Важным моментом, мы бы отметили, что такие предварительные договоры можно заключать только в отношении квартир, которые находятся в уже построенных и введенных в эксплуатацию домах. Иначе это будет долевое строительство, которое в Казахстане предполагает запрет на применение предварительных договоров купли-продажи в любой форме. Подробнее об этом чуть ниже.

Следует отметить, что заключать предварительные договоры имеет смысл, если стороны уже договорились о всех существенных условиях будущего договора, но остаются некоторые моменты (несущественные с точки зрения закона, либо требующие не значительного времени для их исправления), которые подлежат согласованию на стадии переговоров и для того, чтобы закрепить достигнутые договоренности и заключают предварительный договор.

Еще один случай, когда имеет смысл заключить предварительный договор – это когда продавцом данный объект недвижимости передан в аренду третьим лица. И расторгнуть такой договор аренды он не может в связи с определенными обстоятельствами, но после истечения срока аренды, он готов продать недвижимость.

В этом случае стороны, заключая предварительный договор, оговаривают условия, на которых будет заключен договор купли-продажи в будущем.

Это поможет продавцу быть уверенным, что его объект недвижимости в определенный срок будет продан и покупатель будет уверен, что сможет приобрести квартиру на заранее оговоренных условиях.

Другой пример целесообразности заключения предварительного договора – это отсутствие в данный момент денежных средств у покупателя. Допустим у покупателя денежные средства отсутствуют, но через какое-то время он получит какой-то доход, возврат долга, или оформит кредит, что объективно позволит ему приобрести квартиру. В таком случае предварительный договор будет полезен сторонам.

На практике же большинство застройщиков заключают предварительные договоры не для той цели, для которой такие договоры задуманы законодателем, а для того лишь, чтобы избежать ответственности и обойти закон.

В предыдущих наших статьях мы говорили о том, что сейчас к застройщикам Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» предъявляет достаточно высокие требования, поэтому застройщики, не желая заключать договор о долевом участии, но все же желая получить денежные средства от дольщиков, заключают предварительные договоры.

При этом, покупатели по такому предварительному договору осуществляют платежи за недвижимость, фактически исполняют обязательства, как по основному договору, хотя как было указано выше по предварительному договору у стороны возникает обязанность только заключить в будущем договор на определённых условиях, основное же исполнение условий должно происходить после заключения договора купли-продажи. В связи с чем, крайне не рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи с застройщиком, если это продиктовано необходимостью обойти требования законодательства Республики Казахстан о долевом строительстве жилья.

Важно отметить, что есть в указанном Законе не значительный список исключений, когда Закон не применяется.

Какие документы должны предоставить стороны (застройщик и покупатель) для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры?

Перечень документов для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры законодательными актами Республики Казахстан не предусмотрен. Перечень предоставляемых документов будет зависеть от требований самих сторон (продавца и покупателя).

Покупателю рекомендуется перед заключением сделки проверить права продавца на квартиру, имеющиеся обременения, документы на недвижимость, с целью минимизации будущих рисков.

Какие риски могут возникнуть при заключении такого вида договора

Риск, связанный с уклонением от заключения основного договора.
Если сторона уклоняется от заключения будущего договора, другая сторона может взыскать понесенные ею убытки.

Так, согласно п.5 ст.390 ГК РК в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

При этом, законодатель не разграничивает какие именно убытки должны быть возмещены потерпевшей стороне. По общему правилу, под убытками понимаются реальный ущерб и упущенная выгода. Поскольку в вышеуказанной норме не уточняются какие убытки вправе взыскать сторона, то можно требовать уплаты как реального ущерба, так и упущенной выгоды.

ГК РК в ст.390 не предусматривает возможность понуждения другой стороны к заключению договора. В этой связи, в доктрине существует множество споров, связанных с возможностью обязать другую сторону заключить договор.

Риск признания предварительного договора незаключенным.
Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать – обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, а также существенные условия договора. Если первое условие трудностей не вызывает, то со вторым необходимо разобраться более детально.

Так, в соответствии с п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для договора купли-продажи квартиры существенными будут условия о предмете договора, т.е. об объекте недвижимости.

Важно наиболее полно идентифицировать объект сделки, указать полный адрес, площадь (жилую, нежилую) и количество комнат.

Также мы рекомендуем указать состояние квартиры, в которой она должна быть передана покупателю при заключении основного договора купли-продажи, если с мебелью, то с полным ее списком и описанием состояния мебели.

Риск двойной продажи.

Поскольку предварительные договоры в отличие от договора долевого участия не подлежат учету и регистрации в государственных органах, нет гарантии, что продавец одну и ту же квартиру не продал несколькими покупателям сразу.

Возможно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Да, расторгнуть предварительный договор или отказаться от исполнения возможно, но это во многом зависит от условий договора.

К предварительному договору применяются общие правила о договорах. Так, согласно п.1 ст.401 ГК РК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором.

В соответствии с п.1 ст.404 ГК РК односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

Таким образом, при расторжении предварительного договора, либо отказе от исполнения необходимо руководствоваться порядком расторжения, прописанным в заключенном сторонами предварительном договоре купли-продажи.

Следует также отметить, что в случае, если расторжение предварительного договора не представляется возможным, то сторона может воспользоваться п.6 ст.390 ГК РК.

Согласно п.6 ст.390 ГК РК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Но при этом, сторона, которая уклонилась от заключения в будущем основного договора, может быть привлечена к ответственности в виде требования о возмещении убытков, о чем было сказано выше.

Когда договор могут признать недействительным?

Несоблюдение формы договора.
Так, в соответствии с п.2 ст.390 ГК РК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Для договора купли-продажи квартиры установлена простая письменная форма. Соответственно, предварительный договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. В случае несоблюдения требований по форме, такой договор является ничтожным.

По общим основаниям недействительности сделок, предусмотренных ст.159 ГК РК.

Предварительный договор купли-продажи может быть признан недействительным также по следующим основаниям:

  • если сделка преследует цели недобросовестной конкуренции или нарушает требования деловой этики;если сделка совершена малолетним лицом (младше 14 лет), недееспособным лицом, лицом, ограниченным в дееспособности и т.д.;
  • если сделка совершена вследствие заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;
  • если сделка совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
  • если сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными ГК РК, иными законодательными актами Республики Казахстан или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа.

Источник: https://info.homsters.kz/priobretenie-obekta-nedvizhimosti-po-predvaritelnomu-dogovoru/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – Договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи квартиры в казахстане

город ___________________                                     «_______»_______________________20___г.

Мы, Гр._______________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

  (квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________________.

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь  _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

                   общая                        жилая                     кухня

 объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует                                                                                                     отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.

1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до  «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.

2 Продавец заявляет что:

3.

2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.

2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.

2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.

2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.

2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.

2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

      (включен/ не включен)

3.

2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.

2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.

3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.

4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее “Опись имущества”, составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.

5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и  передана  Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.

6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.

1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.

2 Расходы оплачивают:

4.

2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему – Покупатель;

4.

2.2 подготовка проекта Основного договора – Покупатель;

4.

2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.

2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.

3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу:  _____________________________________________________________  При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.

6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/

Юр-совет
Добавить комментарий