Залог помещения и доли земельного участка

Займ под залог земельного участка 2019 – где взять, под залог доли

Залог помещения и доли земельного участка

Граждане России имеют право на оформление займов под залог земельного участка, который находится в их праве собственности.

Для возможности рассчитывать на оформление финансовой помощи у кредиторов нужно знать не только российское законодательство, но и иные немаловажные нюансы.

Общие сведения

Займы могут быть предоставлены отдельным лицам и, в зависимости от своего функционального назначения могут быть:

Финансовые средства могут быть направлены на:

  • покупку земельных наделов;
  • проведение ремонтно-строительных работ застройки;
  • огородническую деятельность;
  • организацию садоводства;
  • развитие фермерского хозяйства;
  • иные потребности.

В подобной ситуации сумма финансовой поддержки будет весьма незначительным, нежели при залоге объектов жилой недвижимости.

К примеру, оформив под залог частный дом, можно рассчитывать на финансовую помощь в размере не меньше 70% от оценочной себестоимости, нередко максимальный предел устанавливается на уровне 25%.

Дополнительно завышается размер обязательного первоначального взноса. Во многом это связано с минимизацией уровня риска. При неуплате заемщиком долговых обязательств, кредиторам сложнее реализовать земельный надел, нежели объект жилой недвижимости.

Закон

Основным нормативным документом принято считать Федеральный закон № 102, который отображает в себя не только нюансы кредитования, но и требования к залоговому имуществу.

В частности необходимо обратить внимание на такие статьи закона, как:

  • ст. 62 – отображает требования к земельным наделам, которые могут быть оформлены в залог;
  • ст. 67 – отображает порядок проведения независимого оценивания.

Дополнительно необходимо обращать внимание и на Гражданский Кодекс РФ, в частности ст. 137, в которой отображены правила составления договора о кредитовании.

Займ под залог земельного участка

В идеальном варианте заемщик должен являться единственным собственников земельного надела. Кредиторы неохотно оформляют в залог земли, у которых несколько владельцев. Более того, в такой ситуации возникает необходимость в оформлении нотариального разрешения от всех собственников.

Если же в перечне собственников числятся несовершеннолетние дети, банки однозначно ответят отказом в предоставлении финансовой поддержки.

К иным критериям принято относить следующие:

  • надел должен иметь сельскохозяйственное назначение либо же под частную застройку объектов жилой недвижимости;
  • при наличии дома на участке, обязательное его документальное оформление, в ином случае незамедлительно последует отказ либо размер займа будет незначительным;
  • участок не должен быть расположен в заповедной зоне.

Если речь идет о долевой собственности, то здесь тоже имеются свои нюансы.

Доли

Доля земельного надела может быть предоставлена под залог исключительно после процедуры проведения ее выделения в натуре.

Такая возможность предоставляется при делимости надела согласно правоустанавливающей документации.
В обязательном порядке выделение доли под залог должно быть согласовано с иными собственниками участка. Не стоит забывать и о минимальной площади земельной доли. В 2019 году она установлена на уровне 6 соток.

От чего зависит размер кредита?

Максимальный размер займа напрямую зависит от таких факторов, как:

  • район, в котором находится земельный надел;
  • особенности рельефа;
  • установленная площадь земельного надела;
  • наличие подъездных путей;
  • уровень плодородности грунта.

Основополагающим фактором, который оказывает серьезное воздействие на размер займа, является ликвидность. Чем она выше, тем больше шансов получить серьезную финансовую помощь.

Где взять?

В 2019 году далеко не все банковские учреждения готовы предоставить займ под залог земельного участка. Это связано с огромными рисками.

Однако крупные банки страны идут на уступки своим клиентам и предоставляют финансовую помощь под нестандартный тип залогового имущества.

Предложения банков

Рассмотрим банковские предложения в таблице:

Наименование финансового учрежденияГодовая процентная ставка, %Максимальная сумма финансовой поддержкиУникальные условия и предложения
Совкомбанкот 1930 миллионовМгновенная проверка необходимого уровня платежеспособности
ВТБ Банк Москвыот 143 миллионаНаличие кредитных каникул
Тинькофф Банкдо 20По кредитке – до 300 тысяч, наличкой – не больше 100 000При необходимости карта оформляется мгновенно
Альфа-Банкдо 245 миллионовБеспроцентный период установлен до 100 календарных дней
Ренессанс Кредитдо 25на кредитку – до 200 тысяч, наличкой – до 700 000Ката оформляется в день обращения

Заемщику остается выбрать для себя наиболее оптимальные условия кредитования и подать соответствующую заявку.

Порядок оформления

Займ под земельный участок может быть получен по результату выполнения определенного ряда действий, а именно:

  1. Выбор наиболее оптимального финансового учреждения.
  2. Определиться с подходящей программой кредитования и формирование соответствующей заявки.
  3. Проведение независимого оценивания объекта недвижимости (в данном случае земельного участка).
  4. Получение положительного ответа.
  5. Подписание соглашения о кредитовании.
  6. Получение денег.
  7. Формирование графика погашения долговых обязательств.

Деньги можно получить наличными либо на карту.

Необходимо обращать внимание на то, что немаловажным фактором, который оказывает влияние на положительный ответ, является предоставление полного пакета необходимой документации.

Необходимые документы

С целью получения займа под залог земельного участка, заемщикам обязательно нужно предоставить в 2019 году кредиторам:

  • составленную по установленным внутренним правилам кредитора анкету;
  • внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц;
  • правоустанавливающую документацию на объект недвижимости;
  • подробный план земельного участка в количестве 4 экземпляров;
  • кадастровый паспорт;
  • справку, которая подтверждает уплату всех необходимых налогов;
  • документ относительно получения земельного участка, им может выступать соглашение купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации так далее.

К дополнительной документации, которую могут запросить кредиторы принято относить:

  • справку о доходах;
  • свидетельство о регистрации официального брака;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетних детей – если они есть в семье;
  • копию трудовой книги;
  • разрешение супруга/супруги на предоставление надела под залог.

В случае выявления факта предоставления недостоверных сведений, финансовое учреждение немедленно отвечает отказом и заносит заемщика в черный список базы данных кредиторов.

Причины отказа

В 2019 году получить отказ от кредитора можно в таких ситуациях, когда:

  • на предоставленный под залог земельный надел был наложен арест;
  • земельный участок расположен в природоохранной зоне – ее невозможно будет продать при необходимости в возврате денежных средств кредитору;
  • отсутствует межевание земельного надела и границы;
  • земельный надел используется не по его целевому назначению;
  • у земли отсутствует кадастровый номер.

В том случае, если потенциальным заемщиком будут устранены основные причины отказа, то он имеет полное право на повторную подачу заявки с целью получения кредита.

На видео о получении кредитных средств

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/zajm-pod-zalog-zemelnogo-uchastka/

Можно ли заложить долю недвижимого имущества

Залог помещения и доли земельного участка

Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке» позволяет оформить договор ипотеки только 2/3 доли в праве собственности на здание. Согласно п. 2 ст.

62 Федерального закона «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Исходя из данной нормы можно сделать вывод о том, что, если один земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности (как и описано в ситуации), заложить только долю в праве на земельный участок (2/3 доли, как указано в вопросе) нельзя. В соответствии с п. 3 ст.

Важно Кредитование под залог недвижимости – довольно распространенная мера при поиске денежных средств, требуемых на самые различные цели. Относясь к ликвидным видам собственности, квартиры охотно принимаются банком в качестве залогового обеспечения по целевым и нецелевым кредитам. Главное условие, чтобы заемщик являлся собственником и зарегистрировал свое законное право на недвижимость надлежащим образом.

Немного иначе обстоит дело с получением кредита под залог доли в квартире.

Сложности согласования займа под залог доли Получить кредит под залог всей квартиры будет сложнее – банк, в первую очередь, потребует получения согласия остальных владельцев, и далеко не всегда можно получить такое согласие.

Большинство кредиторов не позволит воспользоваться заемными средствами, если не будут предоставлены подтверждения доходов и согласия остальных собственников.

Кредит под залог доли в квартире в банке

Для получения кредита под залог доли можно обратиться в отделения:

  • Сбербанка;
  • Россельхозбанка;
  • ВТБ 24;
  • Альфа банка;
  • Банка Зенит;
  • Югры;
  • других банков.

Кредит под залог доли недвижимости без подтверждения доходов в Сбербанке не выдается.

В этом банке существует программа по залоговому потребительскому кредитованию (доли не могут быть обеспечением, а целые квартиры могут) с подтверждением доходов на срок до 20 лет под 14% годовых на максимальную сумму 10 000 000 рублей. При соответствии гражданина требованиям по возрасту (от 21 до 75 лет) и трудовому стажу (общий 1 год и на текущем месте 6 месяцев).

Кредит под залог доли недвижимости в россии в 2018 году

На это было обращено внимание судом еще в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

В рассматриваемой ситуации речь идет о залоге не выделенной в натуре доли, а не части помещения, характеризующегося отдельными квадратными метрами. Согласно п. 4 ст.

5 Федерального закона «Об ипотеке» часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимой вещи), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
При этом согласно п. 1 ст.

5 Федерального закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Объявление

Однако иногда долей получается больше, чем комнат. Тогда 1 комната может принадлежать 2 и даже более лицам. При этом общие площади квартиры (санузлы, коридоры, кухня) находятся в общем владении всех сособственников. Они ими пользуются на равных правах. Исторически долевая собственность существует в коммунальных квартирах.

Коммуналки в центре являются достаточно ликвидными объектами. Однако из-за кризиса спрос и цены на недвижимость падают, поэтому банки становятся более разборчивыми в выборе залогового обеспечения. Возникающие нюансы Если владельцы доли супруги, то обычно их делают созаемщиками. Долю в недвижимом имуществе, скорее всего, не примут в залог, если в ней прописаны несовершеннолетние лица. Это связано с тем, что такой факт препятствует принудительному выселению жильцов при проблемах с погашением.

Как взять залог под долю в квартире

Право на оформление доли в залог закреплено положениями действующего законодательства – каждый собственник, владеющий недвижимым имуществом на законных основаниях вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, обменивать, дарить, использовать в качестве залога.

Высокие шансы получения кредитных средств под залог доли возникает у владельцев комнат в коммунальных квартирах либо в ситуации, когда недвижимость была куплена до заключения брака, оформлена на правах наследования или по договору о дарении. Все вышеперечисленные случаи освобождают от необходимости согласования действий по распоряжению собственностью.

Условия кредитования Процедура получения кредита под залог доли проходит по стандартной процедуре, как и в отношении целого объекта недвижимости.

Правомерно ли оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка

Самым желанным залоговым имуществом для любого банка является квартира. Не автомобиль, и даже не земельный участок, цена на которые может резко упасть, и которые продать с молотка значительно труднее, чем к примеру квартирку в спальном районе города. Поэтому у желающих оформить кредит под залог квартиры, как правило, не возникает никаких трудностей.

Двери банков для подобных клиентов всегда открыты. Совершенно по другому обстоят дела, если вы хотите оформить кредит не на квартиру целиком, а лишь на долю в ней.

К таким сделкам банки подходят крайне осторожно, и вероятность заключения кредитного договора существенно ниже, нежели когда речь идет о единоличном собственнике.

Основной причиной этого является крайне низкая ликвидность подобного имущества.

Найти покупателя на комнату в двухкомнатной квартире крайне проблемно.

Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников

Однако банк может не принять в качестве обеспечения долю, так как возможны дополнительные риски. К примеру, если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, их невозможно принудительно выселить в будущем, если возникнут проблемы с погашением кредита.

Поэтому банки тщательно проверяют документы по такому виду обеспечения. Необходимые термины Доля – это часть имущества. Она выражается в виде дроби (1/2, 2/3 и т.п.). Хозяева долей являются собственниками имущества (общая долевая собственность).

Такая разновидность собственности возникает, когда имущество переходит одновременно к нескольким лицам по наследству, договору приватизации и т.д.

Доли могут быть: Идеальными Нет выделения конкретной части Натуральными Выделены в натуре Выделение в натуре производится только при возможности разделения общих площадей и выведении отдельного входа.

Источник: http://juristufa.ru/2018/04/19/mozhno-li-zalozhit-dolyu-nedvizhimogo-imushhestva/

Залог земельных прав при залоге недвижимости

Залог помещения и доли земельного участка

Законодательство о залоге недвижимого имущества устанавливает особенности для залога зданий и сооружений с учетом прав на земельные участки, на которых располагаются такие объекты. Так, п. 3 ст.

340 ГК гласит: ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Аналогичное положение закреплено в ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

Данные предписания реализуют идею “единства судьбы здания и сооружения с земельным участком”, на котором они расположены, основой которой служит необходимость обеспечения одновременного участия в обороте, включая ипотечный, двух юридически разнородных, но фактически неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними.

Реализация этих законоположений вызывала на практике вопросы об их применимости к случаям, когда собственник здания или сооружения не имеет права собственности или аренды на соответствующий земельный участок. Высшие судебные инстанции на этот счет установили следующее.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (в настоящее время ст.

35), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками

Впоследствии в практике арбитражных судов возникли дела, связанные с залогом не зданий или сооружений в целом, но их частей в виде отдельных помещений. Высший Арбитражный Суд исходит из следующего.

Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Остался, однако, неразрешенным вопрос о том, каким образом возможно заложить отдельное помещение (или несколько помещений) в нежилом здании, если у такого здания имеется один собственник, являющийся собственником или арендатором земельного участка под зданием.

Если требовать от собственника непременной передачи всего земельного участка в залог одновременно с залогом отдельного помещения, то при обращении взыскания на предмет залога собственность на оставшиеся в здании помещения не найдет “опоры” в правах на землю, ибо последняя отойдет новому собственнику реализованного помещения (помещений).

Заложить долю в праве собственности на земельный участок собственник помещения не имеет возможности, поскольку образование идеальных долей в праве на неделимую вещь возможно лишь при наличии по крайней мере двух собственников (п. 4 ст. 244 ГК). Если, вопреки подходу, содержащемуся в п. 3 ст.

340 ГК, допустить залог помещения без одновременного залога прав на землю, то принцип единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости будет нарушен.

В связи с изложенным представляется необходимым совершенствование законодательства, предусматривающее возможность залога помещений в здании без одновременного залога земельного участка, однако с тем, чтобы при реализации предмета залога новый собственник помещения получал бы в силу закона право на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

1. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения.

2. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения).

Следует отметить, что в СССР в целом легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это – в целом.

То есть советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXI в.

Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ находятся в условиях свободного плавания.

В результате проведенного анализа хочется отметить что, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру.

Во-вторых, Правительство РФ в последние годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет.

Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой программы “Жилище” В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных кредитов населению рассматривается как не очень рискованная и вполне рентабельная операция.

Последние два из вышеуказанных обстоятельств сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой.

На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

1. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

Несмотря на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в Российской Федерации.

В частности, наглядным подтверждением этого является проведенная банком “Уралсиб” конференция 22 апреля 2007 г. Ее посетителями стали свыше 3000 жителей Уфы и других городов Башкирии.

“Такое количество пришедших на конференцию людей – это наглядное доказательство того, что ипотека сегодня очень интересна населению. Есть много способов приобретения жилья, но ипотека, пожалуй, самый реальный”

Столь актуальное значение ипотечное жилищное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны.

На основании проведенного в работе исследования можно сделать вывод о том, что принятый Закон в целом защищает права граждан, участвующих в долевом строительстве, но резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство, т.е. развития ипотеки на первичном рынке жилья. К примеру, в Уфе кредитование строящегося жилья составляет не более 3% от общего количества ипотечных сделок.

Согласно нормам Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик не имеет права продавать квартиры “дольщикам” до получения всей необходимой разрешительной документации и выполнения ряда других требований. В России едва ли не каждый дом начинает строиться без разрешений, т.е. привлекать средства частных лиц в новые проекты невозможно. Альтернативный источник финансовых ресурсов – банки, при участии которых возникает ипотека на строящийся объект недвижимости.

1. Участие банков возможно как:

– участие в финансировании застройщика;

-участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.

Участие в финансировании застройщика прямо предусмотрено Законом. Права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются ипотекой земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.

Устанавливая залог, закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем его реализация на практике весьма затруднена. Согласно ст.

335 Гражданского кодекса РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества.

Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет на него какое-то право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение.

Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным ждать выполнения условий договора.

Последствия такой ситуации закон не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный законом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатков), залог будет длиться вечно.

В результате анализа проведенного в данной работе следует признать что, область ипотечного кредитования в России не получила широкого распространения в связи с антидоступными условиями получения кредита, что выражается в высоком годовом проценте за кредит и сроках его погашения.

Хочется надеется что, исходя из Президентской программы ипотечного кредитования, развитие ипотеки в России должно приобрести в скором будущем более масштабное распространение.

Но учитывая несовершенство законодательства в этой сфере, в результате действие закона под угрозой оказывается национальный проект “Доступное жилье” и как существенная часть этого проекта – возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.

Page 3

Нормативные правовые акты

1. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ “Об акционерных обществах” (в ред. от 03.06. № 153-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. №19. ст.32.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ 1997.ст. 18.

4. Федеральный закон от 03.02.1996 г. N 17-ФЗ “О банках и банковской деятельности” (в ред. от о3.08.2000 г. № 132) // СЗ РФ. 2000.№24

Источник: https://studbooks.net/1110632/pravo/zalog_zemelnyh_prav_zaloge_nedvizhimosti

Залог доли в нежилом помещении

Залог помещения и доли земельного участка

ООО «Судебно-экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ»

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А +7(863) 310-71-54

8 (909) 43-45-739

  1. Главное меню
  2. Библиотека
  3. Письма
  4. Вопрос: В обеспечение основного обязательства юридические лица заключили обеспечительный договор об

Вопрос: В обеспечение основного обязательства юридические лица заключили обеспечительный договор об

Вопрос: В обеспечение основного обязательства юридические лица заключили обеспечительный договор об ипотеке нежилого помещения.

Далее по причине неисполнения основного обязательства залогодержатель, воспользовавшись правом оставления заложенного имущества за собой, обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и долю в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен объект залога. В свою очередь, уполномоченный орган, зарегистрировав право собственности на недвижимое имущество, отказал в регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок, мотивируя это тем, что в обеспечительном договоре нет условия об ипотеке права на долю в праве на земельный участок, на котором расположен объект залога, следовательно, заложено только нежилое помещение.

Правомерен ли отказ уполномоченного органа в регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством и сложившейся практикой отказ уполномоченного органа в регистрации права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок является неправомерным, поскольку доля в праве общей собственности на земельный участок является заложенной одновременно с заложенным нежилым помещением.

Обоснование: В п. 1 ст.

334 Гражданского кодекса РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В ст. 337 ГК РФ определено, если иное не предусмотрено договором, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Статья 348 ГК РФ перечисляет основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В силу положений ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее — предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

В абз. 2 п. 45 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.

1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что при разрешении споров в соответствии с нормой п. 3 ст.

340 ГК РФ необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

В абз. 3 п.

45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 определено, что в случае, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, указанной в п. 11 Постановления от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя положения п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона N 102-ФЗ, судам необходимо учитывать следующее.

При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Разъяснения, содержащиеся в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.

2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», поясняют, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

По обстоятельствам дела, рассмотренного в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2012 N А46-18166/2011, кредитная организация заключила с контрагентом соглашение об условиях и порядке открытия кредитной линии, обеспеченное залогом нежилых помещений. По решению суда организация-залогодатель признана несостоятельной.

После чего залогодержатель решил получить в установленном порядке право собственности на предмет залога — нежилые помещения по средствам государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При этом данная регистрация не состоялась ввиду отсутствия в обеспечительном договоре условия об ипотеке права на долю земельного участка, на котором расположен объект залога, следовательно, залогодержателем не были представлены необходимые правоустанавливающие документы.

Не согласившись с вынесенным уполномоченным органом отказом в регистрации права собственности, организация-залогодержатель обратилась в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок, об обязании зарегистрировать право собственности.

Руководствуясь положениями действующего законодательства, ФАС Западно-Сибирского округа удовлетворил заявленное требование в полном объеме. Вместе с тем суд кассационной инстанции посчитал, несмотря на отсутствие в спорном договоре залога условия об ипотеке принадлежащего залогодателю права на долю земельного участка, на котором расположен объект залога, что право на долю земельного участка считается заложенным одновременно с заложенными помещениями.

Данная позиция косвенно подтверждается в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 N А65-12754/2009.

Таким образом, при заключении договора ипотеки недвижимого имущества (нежилого помещения) неуказание условия по передаче в залог доли в праве собственности на земельный участок в дальнейшем не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение.

zakon.kadastr61.ru

grin095 10 Мар 2016

Вопрос не в том, можно ли, нельзя ли. Не в том, как быть при ипотеке помещений и общей собственностью.

Вопрос в другом. Вот установлен статьей 62 Закона об ипотеке по сути запрет на ипотеку доли в праве собственности на земельный участок, если рассматривается отдельно, без зданий, помещений.

При этом, сама по себе долевая собственность не является чем то необычным для залога, если это не земельный участок (ст. 7 Закона об ипотеке).

Более того, согласно ст. 336 ГК что только не может быть предметом залога, главное оборачиваемость.

Соответственно, может кто помнит, подскажет, с чем может быть связано такое ограничение? Как обосновывал законодатель? Выглядит как ошибка.

Те статьи, что я нашел и прочитал, в основном поясняли это в разрезе сельскохозяйственных земель. Мол мотивирующий фактор для дольщиков выделяться в натуре. Согласен. Это правильно.

Но почему сразу скопом то? Ведь что стоило тогда указать в статье, что речь о сельскохозяйственной категории. Нет, все.

Между тем вопрос то любопытный. К примеру один из вариантов инвестиционных отношений, что ВАС определил в своем 54 пленуме, является вариант с простым товариществом. Если к примеру стороны хотят первично получать право на создаваемые объекты.

Но тогда это связано с передачей прав на земельный участок в общую собственность (или аренду со множественностью). И если какая то сторона захочет привлечь финансирование, то заложить можно только участок целиком. А почему собственно? И как это соотносится с последующим залогом на объект, к примеру, если он будет на половину помещений.

И далее при обращении взыскания на предмет залога, нет же никакого «единства судьбы» (чтоб ему и дальше светить нам во тьме)

Зачем так придумали, знает кто?

Fimka_s 06 Авг 2016

Уважаемые коллеги, помогите разобраться, плиз. Есть задачка, которую хочется решить.
Здание корпуса А Здание корпуса Б составляют единый административно-деловой центр, как и указано в разрешении на ввод в эксплуатацию. Строительство осуществлялось на 4-х земельный участках, которые единолично принадлежали АО.

В период строительства центра был подписан ДДУ с МОГ. По итогам получения разрешения на ввод в эксп. Центра был подписан акт об исполнении ДДУ, в соответствии с которым здание корпуса А отошло АО, здание корпуса Б отошло МОГ. В отношении земельных участков, на которых построен центр, оформлена долевая собственность (2/3 – АО РУ, 1/3 – Московская область).

Здание А и здание Б имеют общую стену.

АО планирует передать в ипотеку здание целиком, при этом обеспечение надо предоставить срочно (т.е. Без долгих согласований о выделе со вторым собственником). Земельный участок в настоящее время не можем поделить, т.к. Оформляются сети и, соответственно, если делить участок, то это внесёт путаницу при постановке в ГКН сетей.

на основании ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Согласно п.2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой собственности на земельный участок ипотека может быть установлена только на принадлежащий юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности.

Из правила о недопустимости передачи в залог земельного участка, находящегося в долевой собственности, судебной практикой выработаны исключения. Согласно п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г.

N 90, если в залог передается нежилое помещение в задании, которое построено на земельном участке, находящемся в долевой собственности, то в таком случае земельный участок не является самостоятельным предметом договора ипотеки, и на него не распространяются ограничения п. 2 комментируемой статьи.

Данное правило подтверждается абзацем 5 ст. 69 комментируемого Закона, согласно которому при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок.

При этом, необходимо учитывать, что данные разъяснения даны относительно помещения, а не здания целиком.

Вопрос: можно ли без выдела в натуре доли земельного участка передать в ипотеку здание полностью и долю в собственности на землю?

Источник: https://mpo-kamena.ru/zalog-doli-v-nezhilom-pomeshhenii-/2585/

Юр-совет
Добавить комментарий